「マンションを買いたいが、中野区・杉並区・練馬区のどのエリアがいいか分からない」というご相談は、なかの不動産にもよく寄せられます。3区それぞれに魅力があり、価格帯も違う。さらに新築か中古かという選択も加わると、比較項目が多すぎて判断が難しくなります。
この記事では、近接し合う3区のマンション市場を新築・中古それぞれの視点で比較しながら、どんな方にどのエリアが向いているかを整理していきます。
3区のマンション価格帯：新築の高騰と中古のリアルな相場感
まず大まかな相場感を把握しておきましょう。近年、都内の新築マンション価格は歴史的な高騰を続けており、ファミリー向け（70㎡前後）の目安は以下の通りです。
| エリア | 新築坪単価の目安 | 70㎡ファミリー向け目安 |
| 中野区 | 坪450万〜600万円超 | 9,500万〜1億3,000万円以上 |
| 杉並区 | 坪400万〜550万円前後 | 8,500万〜1億1,000万円以上 |
| 練馬区 | 坪330万〜450万円前後 | 7,000万〜9,500万円以上 |
※ 中野駅周辺・荻窪・石神井公園などの人気エリアの駅近大規模物件は、これ以上になるケースもあります。
「億ション」が当たり前の水準になっている今、現実的な選択肢として中古マンション（リノベーション済み物件含む）を探す方が圧倒的に増えています。中古であれば、3区ともに5,000万円台〜8,000万円台の幅広い価格帯で、新築よりも良い立地・広い間取りの物件を狙うことが可能です。
新築マンションを買う場合の考え方
新築マンションの最大のメリットは、最新基準に対応した設備・断熱性能・耐震性能を備えている点と、「誰も使っていない」という安心感です。また、新しい管理計画のもとでスタートできるため、管理の透明性が確保されやすい点もメリットです。
一方でデメリットは、新築プレミアムとも呼ばれる価格の高さと、「完成前に契約する場合は実際の部屋を確認できない」という点です。3区の新築マンションは供給数がそもそも少ないため、希望エリアで理想の間取りの新築物件が出てくることは多くありません。「新築にこだわりたい」という場合は、情報収集を早めに始め、気になるプロジェクトの販売開始に合わせて動く必要があります。
中古マンションを買う場合の考え方と「見えないリスク」
中古マンションは新築より選択肢が広く、「どの駅・どのエリアで買うか」を柔軟に選べる点が大きなメリットです。また、実際の部屋の状態を内見で確認してから購入できるため、「思っていた部屋と違った」というリスクが少ない点も安心材料になります。
注意が必要なのが、管理組合の財務状況です。修繕積立金の残高・管理費の滞納状況などは購入前に必ず確認しましょう。特に築30年以上の物件は、大規模修繕の履歴と将来の修繕計画も確認が必須です。
さらに2026年現在、見落としがちな落とし穴として「修繕積立金が安すぎる物件のリスク」があります。近年の建築資材・人件費の高騰により、マンションの修繕費用が急騰しています。月々の積立金が安く見えても、実際には積立金が不足しており、購入後に修繕積立金が大幅値上げされたり、修繕工事の際に数十万〜数百万円の一時金を求められるケースが増えています。なかの不動産では、購入前に「長期修繕計画の妥当性」まで確認し、安心して購入できるようサポートしています。
⚠ 修繕積立金が月5,000円以下など極端に安い物件は、購入後の追加負担リスクを必ず専門家に確認しましょう。
中野区のマンション：利便性と再開発期待を買う
中野区のマンションは、交通利便性の高さと再開発による将来性が評価されています。中野駅周辺の物件は需要が安定しており、売却を検討したときも需要が見込まれやすい傾向があります。「いつかは売却・住み替えも視野に入れたい」という方にとっては、資産性の観点からも選びやすいエリアです。
一方で、3区の中では最も価格が高めで、予算が限られている方は立地か間取りかで妥協が必要になることもあります。「多少狭くてもいいから中野駅近くに住みたい」か、「広さを優先して少し離れた場所でも構わない」か、優先順位を明確にしてから物件を探すとスムーズです。
杉並区のマンション：中央線ブランドと狙い目エリア
杉並区のマンションは、中央線ブランドという強みと、子育て環境・住環境の良さから、長期にわたって安定した需要があります。荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺・西荻窪それぞれにエリアの個性があり、中古でも価格は強気に推移しています。
「杉並区アドレスに住みたいが、予算はなるべく抑えたい」という場合は、井荻や下井草といった西武新宿線沿線エリアや、荻窪・阿佐ヶ谷からバス利用でアクセスできる閑静な住宅街（成田西・善福寺周辺など）に目を向けると、同じ予算でもゆとりある間取りの物件に出会える可能性が高まります。中央線の主要駅徒歩圏より割安でありながら、杉並区の住環境の良さはしっかり享受できる選択肢です。
練馬区のマンション：広さとコスパを求める方に
練馬区のマンションは、3区の中では最も価格が抑えられており、同じ予算でより広い部屋を買いやすいエリアです。3LDK以上のファミリー向け物件も比較的多く、「子どもが成長しても余裕のある広さに住みたい」という方に向いています。
石神井公園エリアは練馬区内でも人気が高く、価格はやや上昇気味ですが、それでも杉並区・中野区の人気エリアよりは手が届きやすい水準です。利便性の高さが評価されており、長期的な資産性の観点からも再注目されつつあります。
最終的には「自分の生活をイメージすること」が大事
新築か中古か、どの区か、どの駅か——比較すべき要素はたくさんありますが、最終的には「10年後にこの家でどんな生活をしているか」をイメージすることが、納得のいく選択につながります。数字だけで判断するのではなく、実際に街を歩いてみて、自分の足でエリアの雰囲気を感じることが大切です。
なかの不動産では、マンション購入のご相談も承っています。「まず何から始めたらいいか分からない」という方も、お気軽にご連絡ください。一緒に整理していきましょう。
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