こんにちは。なかの不動産の中野です。
杉並区で土地を探していると、「このあたりって、水害は大丈夫ですか？」と聞かれることがあります。杉並区には神田川や善福寺川、妙正寺川などの河川が流れているため、土地を購入するときには、水害リスクを一度きちんと確認しておきたいところです。
ただ、ここで少し気をつけたいのが、
「ハザードマップに色が付いている＝危険な土地」
と、単純に判断してしまうこと。
私は、これは少し違うと思っています。
ハザードマップは言うまでもなくもちろん重要です。でも、土地の良し悪しをハザードマップだけで決めるのも、「色が付いているからやめておこう」と考えてしまうのも、少しもったいない。
大切なのは、
「この土地には、どんなリスクがあるのか」
「そのリスクを、自分たちはどう受け入れるのか」
を一つずつ確認することです。
実は、我が家もそうです。
現在、自宅兼事務所として私が住んでいる土地は、ハザードマップ上では色の付いているエリアです。
それでも私は、リスクを確認したうえで、この土地を購入しました。
購入前には、近隣で過去に浸水被害があったかどうかを調べたり、実際に現地を見て、道路より敷地が少し高くなっていることを確認したりしました。
当然、「だから絶対に大丈夫」という話ではありません。
でも、ハザードマップの色だけを見て判断するのと、そこにどんなリスクがあるのかを調べて納得したうえで購入するのとでは、同じ「色の付いた土地」でも意味が違います。
前置きが長くなってしまいました。この記事では、杉並区のハザードマップの見方と、土地を購入する前に確認しておきたいポイントを、不動産業者の視点から整理してみます。
杉並区のハザードマップはどこで見られる？
まずは基本から。
杉並区では「わが家の水害ハザードマップ」を公開しており、想定される最大規模の雨が降った場合の浸水状況や浸水深を確認することができます。杉並区の公式ホームページから閲覧できるほか、区役所でも配布されています。
土地を探している場合は、まず候補地の住所を確認して、実際の土地の位置にどの程度の浸水が想定されているのかを見てみましょう。
また、杉並区の公開型GIS「すぎナビ」では、防災関連の情報などを地図上で確認できます。
国土交通省の「重ねるハザードマップ」も、住所から災害リスクを確認する際に便利です。複数の災害リスクを重ねて確認できるので、候補地が決まったら一度見ておくことをおすすめします。
ハザードマップで見るべきなのは「色」だけじゃない
ハザードマップを開くと、まず目に入るのが色ですよね。
「うわ、ここは結構色が濃いエリアだな……」
となるのも分かります。私も土地を見るときは、まずそこを確認します。
ただ、そこで終わらせないことが大切。
見るべきなのは、少なくとも次のようなポイントです。
①どのくらいの浸水が想定されているか
同じ「浸水想定区域」でも、想定される浸水深には差があります。
土地を探すときは、「色が付いている・付いていない」だけでなく、何m程度の浸水が想定されているのかまで確認しましょう。
②土地と周辺の高低差
個人的には、ここをかなり重視しています。
地図上では同じ色でも、実際の現地では道路と敷地の高さが違うことがあります。
道路より敷地が少し高くなっているのか、反対に周囲より低くなっているのか。
このあたりは、地図だけでは分かりにくいこともあります。
だから私は、土地を見るときには「その土地だけ」ではなく、前面道路や隣地まで含めて見るようにしています。
③河川との位置関係
神田川や善福寺川などの河川沿いでは、当然ながら水害リスクについてより丁寧に確認したいところです。
ただし、「川から○m離れているから安全」という単純な話でもありません。
周囲の地形や土地の高さによって状況は変わるため、河川からの距離だけで判断しないようにしましょう。
④避難場所と避難経路
購入する土地そのものだけでなく、「もし災害級の大雨が降ったら、どこへ避難するのか」も確認しておきたいポイントです。
ハザードマップには小中学校や区民センターといった避難場所なども掲載されています。
また、実際にその土地や周辺を歩いてみると、地図を見ているだけでは気づかなかったことが見えてきます。
お急ぎの方はこちら ⇒ 03-5930-7204
※繋がらない場合は、公式LINEからお電話ください。
杉並区で水害リスクが気になるエリアは？
杉並区全体を「水害に強い・弱い」と一括りにすることはできません。
神田川や善福寺川などの河川沿いでは、浸水想定をより慎重に確認したいですし、台地状の地形にあるエリアでも、場所によって高低差があります。
例えば、
- 神田川沿いの和泉・方南町周辺
- 善福寺川沿いの成田東周辺
- 妙正寺川周辺
などは、候補地がある場合にハザードマップを確認しておきたいエリアです。
ただし、ここで「○○は危険なエリアです」と言い切るつもりはありません。
同じ町名でも、場所が少し変われば条件は変わります。
土地選びでは、「杉並区だから大丈夫」「○○町だから危ない」といったイメージではなく、最終的にはその土地そのものを見ることが大切です。
私が自宅を買うときに確認したこと
ここで少し、我が家の話を。
先ほども書いた通り、我が家はハザードマップ上では色の付いたエリアにあります。
そのため、購入するときにはもちろん気にしました。
ただ、「色が付いているからやめよう」とは考えませんでした。
私が確認したのは、主に
・近隣で過去にどの程度の浸水履歴があるのか
・土地と前面道路の高さはどうなっているのか
・周辺の土地より低くなっていないか
といったことです。
地図上で位置関係を見てみると、河川や水路は近くにないため、浸水リスクは比較的低いのではないかと元々考えていました。さらに、実際に現地へ行ってみると、道路から敷地が少し上がっていることが分かりました。
こうした情報を一つずつ確認したうえで、「このリスクなら、自分は受け入れられる」と判断しました。
もちろん、将来の災害を完全に予測できるわけではありません。
ですが、少なくとも何も調べずに「なんとなく大丈夫そう」で買ったわけではない。
私は土地を買うとき、ここがかなり大切だと思っています。
「絶対安全な土地」を探すというより、
「リスクを知ったうえで、自分が納得できる土地を選ぶ」
という考え方です。
ハザードマップに色が付いていたら、土地を買わない方がいい？
結論からいうと、私はそうは思いません。
もちろん、リスクが大きい土地であれば、それを理由に候補から外すのもひとつの選択でしょう。
でも、ハザードマップに色が付いていることだけを理由に、土地としての魅力をすべて否定してしまうのも違うと思うのです。
例えば、
- 駅から近い
- 周辺環境が良い
- 日当たりが良い
- 敷地の形が良い
- 価格が相場に対して妥当
といったメリットがある土地なら、「水害リスクをどう考えるか」を含めて総合的に判断する価値があります。
反対に、ハザードマップ上のリスクだけでなく、土地の高低差や接道、地盤、建物の状態などにも問題があるのであれば、無理に選ぶ必要はありません。
不動産は、ひとつの条件だけで白黒つけるものではないと思っています。
水害リスクがある土地でできる対策
購入する土地の条件によっては、建物側で対策を考えることもできます。
例えば、新築や建て替えであれば、基礎の高さや床の高さを工夫したり、電気設備を浸水しにくい位置に配置したりといった設計上の対策が考えられます。
既存住宅であれば、止水板の設置や排水設備の点検など、できる対策もあります。
また、火災保険についても、水災補償を付けるかどうかは土地のリスクを踏まえて考えたいところです。
「ハザードマップに色が付いているから保険に入る」という単純な話ではなく、どんな被害が想定されるのかを見たうえで、必要な補償を考えることが大切です。
液状化や地震リスクも一緒に確認したい
土地探しでは、水害だけを見ればいいわけではありません。
地形によっては、地盤の状態や液状化リスクについても確認しておきたいところです。
また、東京都では「地域危険度測定調査」が公表されており、建物倒壊危険度や火災危険度などを町丁目単位で確認することができます。
個人的には、
水害
＋ 液状化
＋ 地震・火災
このあたりは、土地購入前に一度まとめて確認しておくと安心だと思います。
「ハザードマップを見たからOK」ではなく、いくつかの情報を重ねて、その土地を立体的に見るイメージです。
契約前に確認しておきたいチェックリスト
杉並区で土地や戸建てを購入するなら、私は少なくとも次の項目を確認しておくことをおすすめします。
☐ 水害ハザードマップで浸水想定区域を確認した
☐ 想定される浸水深を確認した
☐ 土地と道路・周辺敷地の高低差を確認した
☐ 過去の浸水履歴を確認した
☐ 地盤・液状化リスクを確認した
☐ 避難場所と避難経路を確認した
☐ 地震・火災の地域危険度も確認した
そして、実際に現地を歩いてみてください。
地図を見るだけでは分からない坂道や道路の傾斜、周囲との高低差、側溝の状態など、現地だからこそ分かることがあります。
不動産会社の説明を聞くだけでいい？
水害ハザードマップ上の物件所在地については、不動産取引の重要事項説明でも説明されることになっています。国土交通省は、水害ハザードマップを提示したうえで、対象物件のおおむねの位置を示して説明することを宅地建物取引業者に義務付けています。
ただ、私は契約のときに初めて知るのでは遅いと思っています。
「この土地、ハザードマップでは色が付いています」と契約直前に説明されて、
「じゃあ、どうしましょう？」
となるより、物件を検討している段階で確認しておいた方がいいですよね。
気になる土地が出てきたら、ぜひ不動産会社にも、
「この土地はハザードマップ上どうなっていますか？」
だけではなく、
「周辺の浸水履歴はどうですか？」
「前面道路と敷地の高さはどうですか？」
と聞いてみてください。
よくある質問
Q.杉並区のハザードマップはどこで見られますか？
杉並区公式ホームページの「わが家の水害ハザードマップ」で確認できます。杉並区では想定最大規模の降雨による浸水状況や浸水深が公開されています。
Q.ハザードマップで色が付いている土地は買わない方がいいですか？
一概には言えません。
想定される浸水深や土地の高低差、過去の浸水履歴、建物の対策などを確認したうえで、総合的に判断することが大切です。
Q.杉並区で水害リスクが高いエリアはどこですか？
河川沿いや周辺より標高が低い場所では、浸水想定をより丁寧に確認したいところです。
ただし、同じ町内でも土地によって条件は異なるため、地域名だけで判断するのはおすすめしません。
Q.自分でハザードマップを見るだけでも大丈夫ですか？
まず自分で確認することは、とてもおすすめです。
そのうえで、不動産会社に現地の高低差や過去の浸水履歴などについて質問すると、より具体的に判断しやすくなります。
Q.水害リスクがある土地でも対策できますか？
建物の基礎や床の高さ、設備の配置、止水板など、土地や建物の条件に応じてさまざまな対策が考えられます。
ただし、具体的な対策や費用については、建築士や施工会社にも確認しましょう。
まとめ｜「安全な土地」を探すより、「納得できる土地」を探す
土地探しをしていると、どうしても
「ハザードマップ上で色の付いていない土地がいい」
「浸水しない場所を選びたい」
と思ってしまいます。
もちろん、それもひとつの選択です。
ただ、現実には、価格・駅距離・周辺環境・日当たり・土地の形・地盤など、いろいろな条件があります。
すべてを完璧に満たす土地を探すのは、まず無理です。
だから私は、
「リスクがない土地」を探すより、
「リスクを理解したうえで、自分が納得できる土地」を探すこと
が大切だと思っています。
災害のリスクをゼロにすることはできません。
でも、知らないことと、知ったうえで選ぶことは全然違います。
杉並区で土地を探している方は、まず気になる土地の住所をハザードマップで探してみてください。
そして、色だけを見て終わらせず、
「この土地では、実際に何が起こり得るのか？」
まで、一緒に考えてみましょう。
土地選びで気になることがあれば、ハザードマップの見方からでもお気軽にご相談ください。
なかの不動産からのご案内
なかの不動産では、物件の価格や駅距離だけでなく、ハザードマップや土地の高低差、周辺環境なども含めて、「その物件を買う理由・買わない理由」を一緒に整理することを大切にしています。
「気になる土地があるけど、ハザード面がちょっと気になる」
そんな段階でも大丈夫です。
買う・買わないを決める前に、まず一緒に見てみましょう。
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