こんにちは。なかの不動産の中野です。
相続した実家や、使う予定のなくなった土地について、
「この家、もう古いけどどうしたらいいんだろう？」
「建物を壊して更地にしてから売ったほうがいい？」
「そもそも、売らずに持っていたほうがいいのかな？」
そんなご相談を受けることがあります。
土地を手放すことを考えたとき、「土地＝更地にして売る」というイメージを持つ方も多いかもしれません。
しかし、実際にはそうとは限りません。
古家付きのまま売却する方法もあれば、建物を解体して更地として売却する方法もあります。また、駅から近い、ある程度まとまった広さがあるなど、条件の良い土地であれば、賃貸住宅などを建てて土地活用するという選択肢もあります。
特に相続した土地の場合は、相続税や将来的な資産の持ち方まで含めて考える必要があります。
この記事では、練馬区で相続した古家付き土地などの売却・活用を検討している方に向けて、「売る・壊す・活用する」という3つの選択肢と、それぞれのメリット・注意点を整理していきます。
まず考えたいこと。「土地をどうするか」は売却だけではない
土地を相続したとき、まず考えたいのは「いくらで売れるか」だけではありません。
その土地を、
- 古家付きのまま売る
- 建物を解体して更地で売る
- 建物をリフォームして使う
- 駐車場などとして活用する
- 賃貸住宅を建てて活用する
など、どのように扱うのが自分にとって良いのかを考えることが大切です。
土地の広さや形、駅からの距離、前面道路、用途地域、建ぺい率・容積率などによって、向いている方法は変わります。
「相続したから、とりあえず売る」
「古い家だから、とりあえず壊す」
と決めてしまう前に、一度その土地の可能性を探ってみることをおすすめします。
選択肢① 古家付きのまま売却する
相続した家が古くても、必ずしも解体してから売却する必要はありません。
買主が建物をリフォームして利用したい場合や、建物を取り壊して新しく住宅を建てたい場合など、古家付きの状態でも購入を検討する方はいます。
売主側にとっても、解体費用をかけずに売却できるというメリットがあります。
一方で、建物の老朽化が進んでいる場合や、買主が解体を前提としている場合には、解体費用を考慮した価格交渉になることもあります。
そのため、「古家付きで売る＝安くなる」と単純に考えるのではなく、周辺の需要や土地そのものの価値を見ながら判断することが大切です。
選択肢② 建物を解体して更地で売却する
もう一つの方法が、建物を解体して更地にしてから売却する方法です。
更地にすることで、買主が土地の形状や広さを確認しやすくなり、注文住宅を建てたい方などにも検討してもらいやすくなる場合があります。
ただし、解体にはまとまった費用がかかります。
建物の構造・大きさや立地、前面道路の状況などによって費用は変わります。樹木や物置、残置物などの撤去が必要であれば、さらに費用がかかることもあります。
また、更地は住宅が建っている土地と比べて、固定資産税・都市計画税が大きく上がります。
そのため、「売るならとりあえず解体」という判断はおすすめしていません。
解体費用をかけて更地にした場合と、古家付きのまま売却した場合で、最終的な手残りがどのくらい変わるのか。
土地の条件を見ながら比較することが大切です。
古家を解体する前に確認したいこと
解体を検討する場合は、少なくとも以下のような点を確認しておきましょう。
- 建物の築年数・構造
- 建物の状態
- 解体費用の見積もり
- 残置物や樹木の撤去費用
- 前面道路の状況
- 土地の形状・面積
- 解体後の土地の売却価格
- 更地にした場合の税負担
「解体したほうが売りやすい土地」もあれば、「古家付きのまま売ったほうが手残りが良い土地」もあります。
土地ごとに判断することが重要です。
選択肢③ 土地を活用する
「売却するつもりで相場を調べてみたけれど、思ったより条件が良い土地だった」という場合には、売却以外の選択肢もあります。
たとえば、
- 駐車場
- 賃貸アパート・マンション
- 戸建て賃貸
- その他の土地活用（コインランドリーや貸店舗など）
などです。
特に駅から近く、ある程度まとまった広さがあり、賃貸需要が見込める土地であれば、賃貸アパートやマンションを建てて運用する方法が有効です。
もちろん、土地活用には建築費や管理費、修繕費、空室リスクなどがあります。
「アパートを建てれば家賃収入が入る」というだけで判断するのではなく、建築費・借入金・想定賃料・管理費・修繕費などを含めて、長期的な収支を考えることが大切です。
相続税対策として土地活用を考えることも
相続した土地をどうするか考える際には、「今回の相続」だけでなく、将来の相続について考えるケースもあります。
一定の条件を満たす土地に賃貸住宅を建てることで、相続税評価の考え方が変わる場合があり、相続税対策の一つとして賃貸住宅の建築を検討することもあります。
ただし、これは「アパートを建てれば必ず節税になる」という単純な話ではありません。
建築費や借入金、空室リスク、賃料の下落、修繕費、管理費など、賃貸経営にはさまざまなコストがあります。
相続税だけを見て判断するのではなく、実際に賃貸経営を続けた場合の収支や、将来的な売却のしやすさまで含めて検討する必要があります。
また、相続税については個別の財産状況によって大きく変わるため、具体的な税額の判断については税理士などの専門家への相談もおすすめします。
なかの不動産では「売るか、活用するか」から一緒に考えます
私は以前、都内一円の賃貸マンションを扱うデベロッパーに勤務し、募集営業・管理業務に携わっていました。
その経験から、土地活用についても「建てるか、建てないか」だけではなく、実際の賃貸経営や建物管理まで含めて考えることを大切にしています。
また、賃貸不動産経営管理士として、土地を売却する場合だけでなく、
「この土地は売ったほうがいい？」
「アパートを建てたらどのくらいの収益が見込める？」
「相続税対策も考えたほうがいい？」
といった、まだ方向性が決まっていない段階のご相談にも柔軟にアドバイスいたします。
売却と土地活用、それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、その土地に合った方法を一緒に考えていきます。
売却するなら、まず土地の条件を確認する
「やっぱり売却しよう」と決めた場合でも、土地は一つひとつ条件が異なります。
特に確認しておきたいのが、以下のような項目です。
土地の形状
四角形に近い整形地は建物を計画しやすく、一般的に利用しやすい土地です。
一方で、旗竿地や三角形などの不整形地は、建物の配置や駐車スペースなどに制約が出る場合があります。
接道状況
建築基準法では、原則として建物の敷地が一定の接道条件を満たしている必要があります。
前面道路の幅員が4メートル未満の場合には、セットバックが必要になることもあります。
また、前面道路が私道の場合には、私道持分や通行・掘削の承諾などについて確認が必要になるケースがあります。
「敷地面積は広いのに、思ったような建物が建てられない」ということもあるため、売却前に確認しておきたいポイントです。
用途地域・建ぺい率・容積率
同じ広さの土地でも、どのような建物を建てられるかによって土地の価値は変わります。
戸建て住宅だけでなく、賃貸住宅などの活用を検討する場合にも重要な情報です。
測量・境界について確認する
土地の売却では、隣地との境界が明確になっているかどうかも重要です。
境界標が見当たらなかったり、過去の測量図が古かったりする場合には、土地家屋調査士に相談して測量を行うことがあります。
測量には、現在の土地の状況を確認する現況測量と、隣地所有者などとの立会いを行って境界を確認する確定測量があります。
どの測量が必要になるかは、土地の状況や売買条件によって異なります。
「土地を売るなら必ず確定測量が必要」というわけではありませんが、境界が不明確な土地では、早い段階で状況を確認しておくと安心です。
また、境界を確認する過程で、隣地の塀・ブロックや樹木などの越境が見つかることもあります。
こうした問題は売却直前に発覚すると対応に時間がかかるため、早めに確認しておきましょう。
土地の相場を調べる方法
土地の価格は、国土交通省の地価公示や都道府県地価調査、周辺の実際の取引事例などを参考にすることができます。
路線価も参考になりますが、これは主に相続税や贈与税の評価に用いられるもので、実際の売買価格とは異なります。
また、土地の場合は、
- 駅からの距離
- 土地の面積
- 土地の形
- 前面道路の幅員
- 接道状況
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 周辺の成約事例
などによって価格が大きく変わります。
そのため、インターネットで近隣の土地価格を調べるだけではなく、実際の土地を見たうえで査定してもらうことが大切です。
売却にかかる費用と税金
土地を売却する場合、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
主な費用として、
- 仲介手数料
- 測量費用
- 解体費用
- 抵当権抹消費用
- 司法書士報酬
- 印紙税
- 譲渡所得にかかる税金
などがあります。
特に古家付き土地の場合は、「解体する場合としない場合で、最終的な手残りがどう変わるか」を比較しておくことが重要です。
また、相続した土地を売却する場合には、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」などが利用できるケースがあります。
相続した土地は取得費の考え方なども複雑になるため、売却を検討する段階で税理士などにも確認しておくと安心です。
相続した土地なら、相続登記も忘れずに
相続した土地を売却する場合、まず相続登記を行い、土地の名義を相続人に変更する必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されているため、まだ名義変更をしていない場合は早めに確認しておきましょう。
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議なども必要になります。
「売りたいと思ったときに、すぐ売れる」とは限らないのが相続不動産。
将来的に売却や活用を考えているのであれば、早い段階で権利関係を整理しておくことをおすすめします。
練馬区で土地を売るときに考えたいこと
練馬区には、戸建て住宅が多く建ち並ぶ住宅街がある一方、駅から近いエリアや比較的まとまった土地など、賃貸住宅用地として検討できる土地もあります。
同じ練馬区内でも、駅からの距離や周辺環境、道路条件、土地の広さによって、「戸建て用地として売るのが向いている土地」と「賃貸住宅などの活用を検討したほうがよい土地」は変わります。
だからこそ、土地の売却価格だけを見るのではなく、その土地をどう使うと価値を生かせるのか、という視点も大切です。
よくある質問
Q. 古い家が建っている土地は、解体してから売ったほうがいいですか？
必ずしもそうとは限りません。
買主がリフォームして利用するケースや、解体費用を買主側で負担するケースもあります。
解体費用と売却価格を比較し、古家付き・更地それぞれでどのくらいの手残りになるのかを確認してから判断することをおすすめします。
Q. 境界が確定していない土地でも売却できますか？
売却自体は可能ですが、買主から測量や境界確認を求められるケースがあります。
土地の状況や売買条件によって必要な対応は異なるため、売却を検討し始めた早めの段階で確認しておくと安心です。
Q. 相続した土地は、すぐに売却できますか？
相続登記が済んでいることや、相続人間で売却について合意できていることなど、いくつか確認すべき事項があります。
相続人が複数いる場合は、特に早めに整理しておくことをおすすめします。
Q. 土地を売るか、アパートを建てるか迷っています。
土地の広さや立地、用途地域、建築条件、周辺の賃貸需要などによって判断が変わります。
売却した場合の手取りと、賃貸経営をした場合の長期的な収支を比較して検討するとよいでしょう。
Q. 土地の一部だけ売却することはできますか？
はい、可能です。土地を分筆することで、一部だけを売却できる場合があります。
ただし、分筆後の土地が建築基準法上の接道条件を満たすかなど、事前に確認が必要です。
Q. 再建築不可の土地でも売却できますか？
売却は可能ですが、一般的な土地と比較して購入できる方が限られ、価格にも影響します。
隣接地の取得によって再建築が可能になるケースなどもあるため、土地の状況を確認したうえで売却方法を検討することが大切です。
まとめ｜土地は「売る」だけでなく、その後まで考える
相続した古家付き土地をどうするか考えるとき、
「売る」
「解体して更地にする」
「そのまま持つ」
「賃貸住宅などとして活用する」
など、いくつかの選択肢があります。
どれが正解なのかは、土地の広さや形、立地、接道状況、建物の状態、周辺の需要、そして所有者の今後のライフプランによって変わります。
特に相続した土地の場合は、相続税や将来的な資産承継まで含めて考える必要があります。
だからこそ、最初から「売る」と決めるのではなく、まずはその土地でできることを整理してみましょう。
なかの不動産では、土地の査定や売却だけでなく、「売るか、活用するか」という段階からご相談いただけます。
「実家を相続したけれど、どうしたらいいか分からない」
「古家を壊すべきか迷っている」
「売却とアパート経営、どちらが自分に合っているか知りたい」
そんな段階でも構いません。
土地の条件を一つひとつ確認しながら、その土地に合った選択肢を一緒に考えていきます。
なかの不動産からのご案内
不動産は、必ずしも売却することだけが正解とは限りません。
特に相続した土地は、「いくらで売れるか」だけでなく、「このまま持つのか」「活用するのか」「次の世代にどう引き継ぐのか」まで考えることで、選択肢が変わることがあります。
まずは「何をしたらいいか分からない」というところからでも、お気軽にご相談ください。
練馬区を中心に、土地の売却から土地活用まで、一緒に整理していきます。
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